Køb af andelsbolig

Når du anskaffer dig en andelsbolig køber du dig ind i et fællesskab der giver dig rådighed over en bolig. Du ejer med andre ord ejendommen sammen med de øvrige medlemmer af foreningen og hæfter for udgifter og gæld. Når du køber en andelsbolig skal du både overveje, hvordan du finansierer andelen og vurdere foreningens driftsøkonomi og gæld.
Er den månedlige boligudgift lav og prisen på andelen høj er der sandsynligvis ikke megen gæld i foreningen – og omvendt. Det er under alle omstændigheder vigtigt, at du som køber undersøger, hvor meget gæld der er i foreningen, og hvilken type det er. Er det med fast eller variabel rente? Er det med eller uden afdrag? Er det renteswap-lån?, eller værre endnu – trappelån, hvor renten stiger fremover.
Er gælden fornuftig og helst ikke over 60% af belåningsværdien bør du se på, hvordan ejendommen er vedligeholdt, er der for eksempel en langsigtet vedligeholdelsesplan, og afsættes der fortløbende penge til vedligeholdelse? Skal foreningen fremover låne til større vedligeholdelsesarbejder? Eller er der andre forhold, der gør at boligafgiften eller gælden i foreningen skal forhøjes? Tjek også referater fra generalforsamlinger og bestyrelsesmøder, regnskaber, vedtægter med mere. Tal med formanden eller kassereren i foreningen, hvis du er i tvivl om noget. Det kan være en god investering at få en uafhængig økonomisk rådgiver til at analysere og vurdere foreningens økonomi.
Banken ser først på din økonomi, hvor stor udbetaling kan du lægge og så videre, når den skal bevilge dig et lån til køb af andelsbolig. Derudover ser banken på foreningens gæld og øvrige økonomi ud fra de samme kriterier som beskrevet ovenfor. Er foreningen forgældet, har dyre uhensigtsmæssige lån, eller skal du låne mange penge kan banken vælge at sige nej. Du kan prøve at låne i en anden bank, men det er klogt at lytte til bankens forbehold.
Det er størrelsen af din udbetaling, der bestemmer, hvor billigt du kan låne. I øjeblikket ligger de billigste andelsboliglån med en årlig rente på 2½% til 3% pro anno. Forlanger banken højere rente bør du overveje at få et tilbud fra en anden bank og bruge det til at forhandle renten ned med i din nuværende bank. Lykkes det ikke bør du overveje at skifte bank. Hvis banken forlanger en høj rente kan det skyldes, at du ikke lægger en tilstrækkelig udbetaling, derudover bør du jævnligt genforhandle renten på dine andelsboliglån.
Den største økonomiske udfordring i andelsboligforeninger er, at økonomiske beslutninger ska tages i fællesskab. Andelshavere er ofte meget forskellige med hensyn til alder, livssituation og økonomi. De er desuden tilbøjelige til at vægte hensynet til egen økonomi højt fremfor foreningens bedste. Derfor kan det være vanskeligt at tage beslutninger om nødvendige vedligeholdelsesarbejder, hvis det medfører øgede udgifter for andelshaverne.
Hvad er vigtigst, boligafgiften eller andelskronen? Ofte vil andelshavere med lav indkomst, for eksempel pensionister, vægte en lav boligafgift frem for en høj andelskrone, fordi de ønsker at sidde billigst muligt og ikke nødvendigvis skal sælge. Børnefamilier, der måske er ved at vokse ud af boligen, er omvendt interesserede i en høj andelskrone, så de kan sælge dyrt og lægge en højere udbetaling til en ny bolig.
Du skal derfor være bevidst om alderssammensætningen, og hvilke holdninger og planer foreningen har for stigning af boligafgiften og udviklingen af andelskronen. Det er en god idé at tage en dialog med foreningens formand og kasserer om foreningens langsigtede mål for økonomien.
Det er billigt i transaktionsomkostninger at købe en andelsbolig, men det er også betydelig mere kompliceret end at købe en ejerbolig, hvor du selv bestemmer størrelsen af gæld og betaler relativt lave fællesudgifter. Sørg for at få rådgivning i banken og af en uafhængig økonomisk rådgiver, det kan spare dig for mange penge og meget besvær, og acceptér aldrig at betale penge under bordet, det er både dumt og ulovligt.